2016年中國GDP增速預計在6.7%，與之前相比大幅放緩，但是中國的經(jīng)濟增量在全球比重仍占40%左右，中國依然是全球經(jīng)濟最具活力的市場之一。與此同時，消費對GDP的貢獻已達到60%，成為拉動中國經(jīng)濟三駕馬車中最重要的力量。根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，人均GDP到達6000美元，消費趨勢開始從功能性消化轉移到品質消費，而中國人均GDP進入到8000美元，以品質驅動將成為未來10年消費市場最大的特征，品質提升為標志的消費升級也將改變商業(yè)地產的發(fā)展趨勢，未來時尚創(chuàng)意、休閑度假、娛樂運動以及教育培訓等，將成為消費的重點，而商業(yè)投資的機會也將隨之而改變。

2016北京商業(yè)地產市場回顧

經(jīng)濟環(huán)境

經(jīng)濟增長溫和下行，產業(yè)結構調整進入攻堅階段，預計刺激內需將成為2017年的政策熱點，利好零售型商業(yè)。宏觀經(jīng)濟增速大體穩(wěn)定，預計到年底GDP可以保持6.7%的增長速度，其中房地產仍然是主要支柱。經(jīng)濟走勢延續(xù)了2010年以來的下行趨勢，M1M2剪刀差進一步放大，企業(yè)主動投資意愿不強。

2017年預計房地產和汽車行業(yè)的增長都將有可能因政策原因放緩。特朗普政府若執(zhí)行貿易保護政策，外貿增長也將放緩。經(jīng)濟下行壓力依舊比較大，刺激消費和發(fā)展基建將成為政策熱點。預計明年政府有可能通過減稅和補貼兩方面刺激內需，消費類產品增速有望增加。整體政策導向對零售型商業(yè)利好。

消費環(huán)境

北京零售市場增速平緩，消費結構趨于合理。城市產業(yè)調整及消費升級工程初見成效，未來在消費領域將繼續(xù)在全國范圍內，起到具有先導性的示范作用。北京社會消費品零售總額在一線城市中仍舊處于領先位置，總體上保持了平穩(wěn)回落的態(tài)勢，1.是由于汽車消費受到政策抑制；2.是在城市升級的過程中，政府在不斷將低端批發(fā)零售業(yè)向外疏散。1-10月恩格爾系數(shù)23.3%，依舊保持在30%以下，按照聯(lián)合國標準，落在20%-30%之間，處于富足水平。北京市零售市場，體現(xiàn)出“總額緩慢增長，結構趨于合理” 的局勢，符合發(fā)達城市零售市場的熱點。前幾年的城市產業(yè)調整及消費升級工程已初見成效。未來在消費領域，將繼續(xù)在全國范圍內，起到具有先導性的示范作用。

政策環(huán)境

房地產調控力度持續(xù)加大， 銷售及土地政策全面收緊。實體商業(yè)的創(chuàng)新轉型上升到國家政策層面，促進創(chuàng)新、激發(fā)轉型成為未來實體商業(yè)的核心趨勢。

土地市場

2016年土地供應全面收緊，商辦用地成交規(guī)模不足去年的60%，主要釋放于通州和大興，近郊區(qū)迎來商業(yè)發(fā)展契機，到11月中旬商辦用地僅8幅成交。隨著城市外擴，主城區(qū)商辦用地已基本被分刮完畢，僅北土城和中關村環(huán)保科技園兩個地塊，占今年土地成交的7%。

遠郊區(qū)產業(yè)支持尚未形成，近郊區(qū)成為商辦用地主戰(zhàn)場，87億的環(huán)球影城巨無霸地塊將通州推向成交榜首。開發(fā)商土地儲備有限，預計未來兩到三年新增商業(yè)減少，以近郊區(qū)為主。

由于土地供應收縮，掛牌地塊均遭到開發(fā)商哄搶，整體價格被大幅推高。主城區(qū)商辦用地已成為稀缺資源，成交價突破3.3萬，同比漲幅達167%。近郊區(qū)價格急追直上，扣除環(huán)球影城地塊的干擾后，成交價突破1.6萬。全市商辦用地整體溢價33%，超過去年3個百分點。隨著政府對商改住項目的嚴查，未來商辦市場將進入一片紅海，短期內供應暴增對于現(xiàn)有的存量市場也是一種沖擊。

商鋪市場

市場對商鋪投資持冷靜態(tài)度，價格比去年上漲27%，去化率提升2個百分點，但仍舊不足50%，銷供比連續(xù)3年大于1，出清周期超過20個月。投資者對商鋪表現(xiàn)出較冷靜的態(tài)度，開發(fā)商去化壓力較大。隨著今年商辦用地成交規(guī)模的放緩，預計明年將主要以去庫存為主，新增面積有限主要分布于大興和順義。商鋪市場賣概念的階段已過，未來的商業(yè)街開發(fā)企業(yè)需要承擔更多的責任、更多的貢獻。

朝陽和通州是最活躍的商業(yè)成交區(qū)，均超過20萬㎡。門頭溝受中昂時代廣場和遠洋新天地兩個項目帶動，體現(xiàn)出了較高的成交價。平谷出現(xiàn)較嚴重的滯銷現(xiàn)象，受今年土地收縮政策影響，預計主要成交區(qū)明年將逐步向大興、順義轉移。

集中商業(yè)

2016年新開業(yè)購物中心145萬㎡，2017年計劃開業(yè)項目153萬㎡。2011-2014的成交土地未得到有效釋放，北京商業(yè)地產全面進入存量競爭時代。

2016年計劃開業(yè)項目32個，總計221.7萬平方米，預計到年底僅54%可如期開業(yè)，約145萬㎡。商辦用地成交高峰向集中商業(yè)轉化的效率明顯放緩。2011和2014的成交均未在2016年得以釋放，原因有二：一方面，其中約有40%為無效供應，前幾年開發(fā)商對商業(yè)項目不夠謹慎。另一方面，是受品牌拓展速度的放緩的影響，部分項目出現(xiàn)了延期開業(yè)的狀況。此現(xiàn)象預示著北京集中商業(yè)已全面進入存量競爭時代，特別是主城區(qū)未來將以收購改造型項目為主。2017年計劃開業(yè)項目153萬㎡，預計如期開業(yè)項目可達80-90萬㎡。購物中心正式進入一個汰弱留強的階段，市場空白區(qū)已經(jīng)不存在，不超越就死亡。

延期項目主要出現(xiàn)在近郊區(qū)，特別是5萬㎡以下的社區(qū)商業(yè)項目出現(xiàn)了較大比例延遲。

延期項目主要出現(xiàn)在近郊區(qū)，前兩年廣泛熱議的社區(qū)商業(yè)并未妥善解決商業(yè)地塊去化的燃眉之急。原因在于，一方面國內社區(qū)商業(yè)主要由傳統(tǒng)住宅開發(fā)商打造，一部分是為賣樓而生的概念，住宅銷售結束后，交給物業(yè)當成會所運營，草草收場；另一部分雖結合O2O概念用力打造，但項目主要出現(xiàn)在遠郊區(qū)，入住率不足，開業(yè)壓力較大。另一方面，社區(qū)商業(yè)模式在國內尚未成熟，于品牌、于開發(fā)商都是微利模式，不是新加坡型的政府主導，也與香港市場存在較大差異，在商業(yè)模式上尚需要較長的探索期。

西南板塊向來是北京商業(yè)最薄弱的區(qū)域，2016年豐臺項目集中面世，即將開業(yè)兩個萬達廣場，加上9月開業(yè)的銀座和諧廣場，總體供應接近60萬㎡。西南區(qū)域商業(yè)得到了有效的補充，至此，北京已形成相對平衡的區(qū)域多中心商圈結構。商業(yè)發(fā)展進入成熟期。

電商市場

電商市場增長率持續(xù)下行，紅利期結束，商戶競爭加劇，出現(xiàn)向實體商業(yè)回流現(xiàn)象。主流平臺全面向線下滲透，實體電商之爭宣告結束。

電商市場的增長率從2013年開始大幅下滑，紅利期結束，進入平穩(wěn)發(fā)展階段。平臺上的商戶間競爭加劇，推廣費用高企。一方面造成了商戶的回流，越來越多的電商品牌開始開設線下體驗店、快閃店進行引流和銷售；另一方面電商平臺也開始積極進行破局探索。馬云在10月的云棲大會上，提出“純電商必死，新零售即將誕生”的概念。收購三江購物，迅速向實體商業(yè)滲透。實體電商之爭宣告結束。

2017消費升級趨勢下北京商業(yè)市場進入新極值時代

在城市擴容有限情況下，北京未來新建商業(yè)基本集中在城市周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。而京津冀一體化政策的驅動，加速了衛(wèi)星城鎮(zhèn)成為連接區(qū)域產業(yè)的發(fā)展，使得城區(qū)人口有了新的釋放地。新區(qū)人群結構的變化也推動北京商業(yè)出現(xiàn)新的特點：商圈偏平化、消費場所集裝化、消費重心從結果轉向過程、運營從后臺向前臺、實體商業(yè)再顯轉機，這些變化將深刻改變商業(yè)地產傳統(tǒng)服務及運營方式。

1.城市自更新，商圈極能呈現(xiàn)扁平化趨勢

城市在外擴過程中，已經(jīng)形成了“主城區(qū)+近郊區(qū)+遠郊區(qū)”的城市結構。隨著主城區(qū)房價上漲，新增人口被擠壓至郊區(qū)。一方面，他們受過高等教育，有和主城區(qū)居民一樣的審美能力與消費力；另一方面，收入持續(xù)增加對消費的影響呈現(xiàn)邊際遞減效應。二者在對消費品質的追求上逐漸趨同。

隨著城市吸引力的提高，人口吸附能力越來越強，城市在發(fā)展，這些被吸附來的人也在成長，他們將逐漸成為具備足夠審美與支付力的新型消費力量。城市遠郊在人口基數(shù)、居民教育程度、財富結構上已出現(xiàn)質變，遠郊居民已經(jīng)具備足夠的審美基礎和支付能力去支撐品質型主題商業(yè)的發(fā)展。未來商圈在極能上將從垂直型分布變?yōu)楸馄交?/p>

2.消費社群化，購物中心集裝箱式發(fā)展

隨著層級理論的打破，不同區(qū)域、不同年齡的消費者的價值觀不再那么割裂。購物中心不同樓層間的目標客群不再以消費力進行劃分，而是以社群化的審美標簽去進行組合。就像一個個主題集裝箱的拼裝，不同集裝箱，以及不同集裝箱組之間并沒有消費力的沖突，而是更強調主題的差異。購物中心從以檔次、業(yè)態(tài)為維度的協(xié)同式發(fā)展，轉變成更加碎片化的集裝箱式發(fā)展。

3. 運營重心從產品消費變?yōu)闀r間消費

在消費升級趨勢下，隨著零售網(wǎng)點密度的提升和電商的發(fā)展，目的性消費已經(jīng)不足以成為吸引消費者到場的力量。時間是現(xiàn)代人類最稀缺的資源，未來商業(yè)的競爭實際上是對消費者時間的爭奪戰(zhàn)。消費者以怎樣的頻率到場，到場后停留多久，將成為決定運營成敗的關鍵。主城區(qū)商業(yè)需構建人格化的、具有吸引力的空間，增加消費者停留時間，以形成更多的隨機消費。郊區(qū)型商業(yè)若要擴大范圍，吸引主城區(qū)客流，則需要構建一組消費者無法在主城區(qū)得到滿足的業(yè)態(tài)和品牌組合，使其甘愿消耗更長的路途時間到場。

4.運營人員全面從后臺走向前臺

至2016年大數(shù)據(jù)在購物中心領域，已經(jīng)完成了從概念論證到價值兌現(xiàn)的過渡。隨著數(shù)據(jù)識別、降噪技術的發(fā)展，消費者數(shù)據(jù)將實時傳遞至服務鏈條的各個環(huán)節(jié)。運營者將全面從后臺走向前臺，直面消費者，人人都是產品經(jīng)理。如何從一個有溫度視角去理解消費者需求將成為關鍵。滿足消費者需求去創(chuàng)造貼心，超越消費者需求去創(chuàng)造驚喜。

5.百貨業(yè)復活信號初現(xiàn)

百貨業(yè)的衰亡論調已持續(xù)近十年，從逃避到被迫直面，經(jīng)營者們終于開始走出舒適區(qū)嘗試突圍。百貨之困源于消費者冷漠，不是市場拋棄了百貨，而是百貨嚴重的路徑依賴使其不再真正關心消費者。而這種突圍意識一旦覺醒，滿血回歸消費市場則指日可待。如重回北京市場的老佛爺，一方面貼合消費者需求快速進行品牌更迭；另一方面向生活方式中心轉型。定期舉辦禮儀沙龍、烹飪講堂、主題派對，向消費者售賣法國生活藝術。今年已成功扭虧為盈，重啟在中國的拓展計劃。

2017年實體商業(yè)將在不確定性下邁向新的變革，讓我們拭目以待。