因長達(dá)一年多的調(diào)控，樓市真正迎來了新的行業(yè)轉(zhuǎn)折期。進(jìn)入9月份，上海、深圳等地降價(jià)潮彌漫，行業(yè)“拐點(diǎn)論”也開始甚囂塵上。

11月12日，在萬科東莞松山湖住宅產(chǎn)業(yè)化建研基地舉行的媒體交流會(huì)上，萬科總裁郁亮避談行業(yè)“拐點(diǎn)論”，而以“過冬論”代之。

郁亮稱，“2012年將是地產(chǎn)行業(yè)的過冬年。”積極定價(jià)，快速周轉(zhuǎn)仍是萬科主要的經(jīng)營策略。萬科將多儲(chǔ)備現(xiàn)金，更加謹(jǐn)慎拿地，減少開支。

郁亮同時(shí)也表示，未來住宅需求將更顯自主化和小型化，而房價(jià)將回到合理水平。

“過冬”之策：現(xiàn)金為王

在上半年市場(chǎng)慘淡成交的現(xiàn)實(shí)面前，多數(shù)開發(fā)商的業(yè)績黯淡。而以剛性需求產(chǎn)品為主，力求快速周轉(zhuǎn)的萬科卻一枝獨(dú)秀，前10個(gè)月萬科銷售額達(dá)到970億元，再度叩響千億大門。

限購政策已經(jīng)持續(xù)一年多，調(diào)控政策讓不少房地產(chǎn)企業(yè)感到陣痛。對(duì)于眼下的調(diào)控政策和行業(yè)性市場(chǎng)困局，郁亮以“斷骨再續(xù)”比喻2008年和2010年出臺(tái)的調(diào)控政策。

郁亮稱，“這次調(diào)控是2008年政策的延續(xù)。本來2008年調(diào)控快要見效的時(shí)候，突然來了金融危機(jī)，挽救了中國房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)時(shí)的調(diào)控應(yīng)該說沒有完成，所以又再來一次，就像接骨折第一次沒接好，把它拉開來再接，這個(gè)時(shí)候反而更痛一點(diǎn)。”郁亮指出，兩次調(diào)控最大的不同就是政府把保障性住房放到重要位置。

盡管如此，郁亮還是認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有市場(chǎng)前景。在調(diào)控政策影響之下，房地產(chǎn)行業(yè)集中度在提高。在郁亮看來，行業(yè)的變化已經(jīng)讓市場(chǎng)競爭分為上、下半場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)已經(jīng)開始。“上半場(chǎng)如果說是靠房子和綠化來競爭的話，下半場(chǎng)就不只綠色，而要從軟的方面去做，要把配套服務(wù)做得更好。”

對(duì)于未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，郁亮認(rèn)為，2011年的關(guān)鍵詞是“調(diào)控”，2012年將是房地產(chǎn)行業(yè)的過冬之年。

而郁亮言下的萬科過冬之策便是“現(xiàn)金為王、積極銷售、審慎買地、節(jié)流、鍛煉自身本領(lǐng)”。

而今年前10個(gè)月，萬科持有的貨幣現(xiàn)金已經(jīng)達(dá)到300多億元。

“有時(shí)候現(xiàn)金流比利潤率更重要。其次要賣得更積極一點(diǎn)，不能存貨，要控制存貨，不能屯地，該賣房子的時(shí)候要賣房子。”郁亮稱。

住宅產(chǎn)業(yè)化的春天快來了

9月開始，房地產(chǎn)行業(yè)打折促銷潮在全國各地上演。而本月初，深圳萬科清林徑推出10套降價(jià)促銷的特價(jià)房，由此也遭遇老業(yè)主的反對(duì)。

對(duì)此，郁亮回應(yīng)稱：“對(duì)客戶來說，那些因?yàn)閮r(jià)格調(diào)整而遭受影響的客戶的心情，我們很能理解，但是市場(chǎng)有它一定的規(guī)則。我們?cè)敢飧麄儨贤?，但還要堅(jiān)持市場(chǎng)原則，始終堅(jiān)持積極定價(jià)策略。”

而郁亮也表示，房價(jià)回到合理水平是大勢(shì)所趨。但在媒體追問之下，郁亮并沒有說出房價(jià)合理水平到底是何種程度。

就在郁亮?xí)痴勑袠I(yè)發(fā)展變化趨勢(shì)及應(yīng)對(duì)策略之時(shí)，萬科11日向媒體首次開放了位于東莞松山湖的住宅產(chǎn)業(yè)化建研基地。據(jù)悉，住宅產(chǎn)業(yè)化是區(qū)別于傳統(tǒng)房屋建筑方式的變革。所謂住宅產(chǎn)業(yè)化，是指在工廠車間里生產(chǎn)如橫梁、墻體、地板等主要預(yù)制混凝土構(gòu)件，再將這些構(gòu)件在建筑工地如搭積木般吊裝組合成房子。

隨著住宅產(chǎn)業(yè)化建造方式在萬科北京、上海、深圳、無錫等項(xiàng)目中的應(yīng)用，郁亮稱：“住宅產(chǎn)業(yè)化的春天快要到了”。

對(duì)于未來前景，郁亮給予了很高評(píng)價(jià)，但他指出眼下，住宅產(chǎn)業(yè)化也面臨政策支持力度不夠的難題。