在目前利率的水平下，房產(chǎn)是相對較好的投資產(chǎn)品，但風(fēng)險也不小。

上海房產(chǎn)在過去的三年里，年收益率沒有低于15%的。房地產(chǎn)的收益率主要由資產(chǎn)回報率和租金回報率組成。上海房租的年回報率一般在5%。兩者之和是20%，也就是說，上海房地產(chǎn)資產(chǎn)年收益率在20%。但目前從銀行貸款的融資成本是6%以下，因為 按揭利率是6%以下，因此通過運用銀行貸款與市場利率之間的套利，賺取利差可達15%。

借錢投資-杠桿原理賺錢

在我們做生意或投資時，我們往往談回報率，意思是你在這個生意或項目中的每一百元錢每年為你賺進多少元。一般生意投資賺錢的多少與資本總投入有關(guān)，往往是資本總投入的一個百分比，不管這個總投入是借來的或者是自己的。

對于一個投資者計算回報率有兩種方法：

資產(chǎn)總值回報率：

一個用100萬元買的一個房子，第一年增值10萬元，租金收入5萬元。其回報率為15%

現(xiàn)金投入回報率：

一個100萬元的房子，用20萬現(xiàn)金+銀行貸款80萬買回來。第一年增值10萬元，租金5萬元。還銀行貸款5萬元。雖然其資產(chǎn)總值回報率還是15%。但如果計算20萬現(xiàn)金投入的回報率=10萬增值+5萬租金-5萬利息/20萬現(xiàn)金投入=50%

借錢投資用杠桿原理將自己有限的資本

放大，不但使自己的錢努力為自己賺錢，而且用人家的錢來為自己賺錢。我有個朋友在2000年在上?；?00萬元買了一套房子。三年后這套房子升值至200 萬。我朋友100萬資本三年的投資回報率是100% (不算租金收入)。假如我朋友換一種方式投資。同樣100萬資本，買三個房子，貸款200萬。三年后 出售三個房子得600萬，去掉100萬本金，30萬銀行利息(按5%銀行利息算)200萬貸款，利潤270萬。這種方式投資100萬資金三年的投資回報率 是270/100 = 270%。是不借錢投資的2.7倍。

會借力使力的物理學(xué)家發(fā)明了滑輪，人就可以用以前一半的力氣提起同樣的重物;會借錢生錢的人，距離財富也會更近些。放貸者聲稱借貸的都是有錢人。

現(xiàn)在商業(yè)社會里是否敢于借錢投資是測試一個人的知識，眼光，膽略。很多人雖然有好的想法，但不敢去實踐，冒險。所以他們只能是小富即安。而機會與成功總是留給那些敢于冒險和創(chuàng)新的人。

在 西方，借貸能力是一個人的信譽及資產(chǎn)的標(biāo)志。銀行是根據(jù)你的抵押資產(chǎn)多少及償還能力來決定是否借錢給你或借給你多少。西方將債務(wù)分為優(yōu)良債務(wù)及不良債務(wù)。 所謂優(yōu)良債務(wù)是通過借錢的杠桿作用使你賺錢(扣除借貸成本后)，使得財富增長收益遠大于借貸的成本，也遠遠超出于單靠自己本金投入所取得的收益。說白了用 他人的錢來生錢。不良債務(wù)是借錢買享受或買不產(chǎn)生收益或產(chǎn)生的效益小于借貸成本的資產(chǎn)，結(jié)果使自己的現(xiàn)金流減少，也造成資產(chǎn)減少。

借錢投資的原則：

投資收益必須大于借錢的成本

借錢的目的是用錢的杠桿作用來放大自己的資本能力，賺更多的利潤。但借貸是有成本的所以我們必須在決定借貸前仔細分析計算，確認投資產(chǎn)生的效益必須大于貸款的開銷，否則就是不良借貸。

投資風(fēng)險在可控制范圍內(nèi)

有 些投資項目不是很穩(wěn)定，風(fēng)險很大，這時要分析計算自己的風(fēng)險究竟有多大，自己是否可以掌控，一旦出現(xiàn)變數(shù)我是否還是否可以掌控，一旦出現(xiàn)變數(shù)我是否還有能 力還貸?比如借貸炒股票，期貨風(fēng)險很大，自己沒有方法能力控制局勢發(fā)展。西方社會一般不提倡借錢投資股票，期貨。澳洲一個說法是“你只能拿你平時用不著， 輸?shù)粢膊挥绊懩闵畹腻X去炒股” 而不是拿你的生活費，買住房的錢去炒。而買房就不一樣，房產(chǎn)升值穩(wěn)定，即使有些短期的價格波動，房子還在，你自己住在那 里，什么都不怕。而不像股票一個股下跌可能跌得什么都沒有。

自己有償還能力

借貸最重要的原則，不管投入的項目多么好，你必須得有償還能力。如你沒有償還能力最終資金鏈斷裂，你就全軍覆滅。我一個澳洲朋友曾經(jīng)一階段通過借貸手上持有16套房子，然后80年代末利息上升到17%，每月還款額急劇增加，最后全給銀行收繳。

借款多少為宜?有些借款你還本金加利息，有些借款你只要還利息，借了錢要確認你有能力還。在西方，銀行審查你的借款資格的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)是：還款一般不高于你收 入的1/3。不論是貸款買房還是買車，都必須滿足每月收入扣除支出仍有結(jié)余的條件，而貸款年限、貸款成數(shù)以及結(jié)余多少等，則需要根據(jù)家庭的實際情況而定， 合理的貸款比例因人而異。

但是，企業(yè)家商學(xué)院官方微信公眾平臺主編認為：需要關(guān)注兩個指標(biāo)，一是家庭的資產(chǎn)負債比率，即家庭債務(wù)與家

庭資產(chǎn)之比;二是每月還貸比，即每月還貸額與家庭月收入之比。兩個指標(biāo)在50%以下是安全的，保守一些，則控制在30%左右。

怎么做你能融到更多的錢?

銀行-如銀行愿意借給你這是首選。利息低，又不欠人情。一般銀行也不會向你提前還款，除非你自己要求。

民間借錢管道，不外乎跟親朋好友借錢、標(biāo)會、典當(dāng)、或找地下錢莊融資。

生財首先要有個好的理念。其次要用被證明了的成功方法。借錢生財是用借別人的錢加上自己的知識，眼光，膽魄來加速達到你的財務(wù)自由。

人生的初級階段是為錢而打工，但人生的高級階段是讓錢為你賺錢，尤其是善于利用他人的錢來為你賺錢。這樣你的成功不再局限于你有限的資本。

借錢投資增加你的資產(chǎn)持有的最快，最有效地辦法。寧波企業(yè)家提醒你，在做這一事情以前，你要三思，做好你的準(zhǔn)備，積累你的知識經(jīng)驗，確認你投入的項目是為你帶來豐厚收益的。要不然借貸既能放大你的收益，也能放大你的賠本買賣。我不希望我的朋友看了本文后去做不理性的借貸投資行為。