一半是火焰，意思是旅游地產(chǎn)很火，萬達、萬科、華僑城、恒大等大型企業(yè)紛紛介入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，大規(guī)模拿地、大規(guī)模造城、大規(guī)模造景、大手筆運作，有些項目更是成為提升區(qū)域發(fā)展的有力引擎，比如萬達的文化旅游城、萬科的度假區(qū)；另一半是海水，折射了現(xiàn)實下旅游地產(chǎn)的冰冷，無論是“5+2”的第二居所還是度假居住的第三居所，都面臨著高空置率的問題，鬼樓、鬼城、鬼鎮(zhèn)、鬼社區(qū)屢見不鮮，尤其是在一些濱海地區(qū)涌現(xiàn)了大規(guī)模的空置樓群。

 

我從事旅游規(guī)劃行業(yè)幾十余年，見證了旅游與地產(chǎn)的發(fā)展與變遷。我有一個觀點，即旅游地產(chǎn)是一個錯誤機制下的垃圾制造。大量的旅游目的地或者旅游城市，以住宅型地產(chǎn)的思路來做旅游地產(chǎn)，既沒有旅游相關(guān)理念的引入，也沒有相關(guān)服務(wù)設(shè)施的配套，特別是在山東沿海，濱海一條線拉出來，十多公里長的千萬級平方米的所謂的旅游地產(chǎn)，實際上是一個時代導(dǎo)致的產(chǎn)物。我認為在帶薪休假強制執(zhí)行、國民休閑綱要發(fā)布、度假時代來臨的大形勢下，“度假地產(chǎn)”是一個真正產(chǎn)業(yè)融合的概念，是糾正“旅游地產(chǎn)”錯誤、反映真實市場需求的產(chǎn)物。

 

帶薪休假是今年兩會上的一個熱點議題，其執(zhí)行情況引發(fā)了各個層面的重視。在政府的推動下，帶薪休假有可能提前完成落實。這就意味著，工作一族平均每年將有10-20天的時間可以隨意安排，家庭度假將得到大規(guī)模的提升，帶來的將是規(guī)?；燃偈袌龅男纬?。

 

度假市場最重要的特征是旅居，居住在整個度假結(jié)構(gòu)中是第一位的，因此，我們預(yù)計，度假物業(yè)在未來將大規(guī)模擴張，形成十萬億以上的市場，市場態(tài)勢還是很樂觀的。度假地產(chǎn)與傳統(tǒng)的旅游地產(chǎn)有著本質(zhì)的不同，因此，其開發(fā)思維也應(yīng)該有所轉(zhuǎn)變。

 

在這里我想談幾點自己的看法：

 

第一，找準發(fā)展方向：開發(fā)綜合化、功能化、產(chǎn)城一體化、與城鎮(zhèn)化結(jié)合

 

旅游開發(fā)綜合化最根本的模式，是“以旅游休閑為引擎、以休閑度假地產(chǎn)發(fā)展為支撐，以特色產(chǎn)業(yè)為延伸”，三者的良性互動共同推動區(qū)域旅游、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)化的綜合發(fā)展。在綜合化開發(fā)的背景下，度假地產(chǎn)投資商不再僅僅充當房產(chǎn)供應(yīng)商的角色，不僅僅是做樓盤和賣房子，而是要注重與城市的結(jié)合，成為區(qū)域綜合開發(fā)商、城市運營商和產(chǎn)業(yè)運營商，進行以泛旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)城一體化建設(shè)，包括旅游綜合開發(fā)區(qū)、旅游綜合體、旅游小鎮(zhèn)、休閑度假區(qū)、休閑小鎮(zhèn)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)等。

 

比如，以大型城市來說，可以開發(fā)游憩商業(yè)區(qū)（RBD），特別是城市中央游憩區(qū)和城市商業(yè)休閑區(qū)的結(jié)合，已經(jīng)成為大型城市的必需功能結(jié)構(gòu)；對中型城市來說，可以以旅游為核心進行旅游城市建設(shè)，比如打造像青島和大連這樣的旅游城市；還可以開發(fā)以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的小城鎮(zhèn)，將旅游區(qū)域開發(fā)與城市經(jīng)營全面結(jié)合起來，在大理、麗江、昆明等地，這樣的休閑旅游小鎮(zhèn)就已經(jīng)得到了很好的實踐。

 

第二，創(chuàng)新權(quán)益歸屬：產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假交換、分權(quán)度假、眾籌

 

由于旅游產(chǎn)業(yè)本身的一些屬性，度假地產(chǎn)面臨著一些發(fā)展困境：一是產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離，買了旅游地產(chǎn)卻不需要長期居住，閑置房產(chǎn)如何管理經(jīng)營困擾著購房者；二是度假交換的問題，在一個地方買房，但還要去其他地方旅游度假，怎樣保證換住權(quán)益；三是經(jīng)營的問題，目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)的“回租”經(jīng)營，實際上是一種融資方式，收益率還不如銀行利率高，因此如何實現(xiàn)較高的收益成為很大問題；四是高總房價的問題，可以說高總價擋住了80%的家庭。

 

面臨這些問題，我認為，“產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假交換、分權(quán)度假、各類眾籌”，才是度假地產(chǎn)銷售的解決之道。這一解決之道包含了四個核心，即：眾籌理念、時權(quán)模式、信托投資、消費回報。

 

眾籌理念，即多人共享一套房，通過產(chǎn)權(quán)的分拆，降低成本，這是度假時權(quán)分割的基礎(chǔ)；時權(quán)模式包括時權(quán)分割、時權(quán)交換、時權(quán)的貨幣化。時權(quán)是可以分割使用的，基于時權(quán)標準化分割（7天或1天），就可以實現(xiàn)時權(quán)交換。同時，時權(quán)是有價權(quán)益，是資產(chǎn)證券化的核心；信托投資是經(jīng)營價值的支撐者，分時度假一般解決交換使用問題，不能實現(xiàn)投資回報問題。

 

為此，投資者以信托方式，將資產(chǎn)委托給經(jīng)營者，追求更大回報率，成為一種制度設(shè)計；消費回報關(guān)注消費的最后一公里，把投資回報轉(zhuǎn)化為消費回報，可以更好的獲得消費者的認同。

 

第三，運用互聯(lián)網(wǎng)思維：結(jié)合業(yè)態(tài)，整合資源，合作發(fā)展

 

互聯(lián)網(wǎng)思維在這兩年已經(jīng)成為對商業(yè)和地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響最大的一個理念。承載著物質(zhì)和空間具體結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)，如果不能有效的把互聯(lián)網(wǎng)關(guān)系結(jié)合進來，不能有效的把人們依托于互聯(lián)網(wǎng)而實現(xiàn)的智能化生活方式、智能化購物模式、智能化體驗?zāi)Ｊ健⒅悄芑鐓^(qū)交往和智能化生活方式融合到地產(chǎn)項目中來，那么這個地產(chǎn)一定是落后的。

 

度假地產(chǎn)也應(yīng)該充分地運用移動互聯(lián)時代互聯(lián)網(wǎng)思維的結(jié)構(gòu)價值，用智能化的、互動的、社交化的手段去整合土地資源、建筑資源、空間結(jié)構(gòu)關(guān)系和產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)，形成一種發(fā)展結(jié)構(gòu)。

 

我認為，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合主要包括三個方面：一是與產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)相結(jié)合；二是要用互聯(lián)網(wǎng)思維去整合；三是合作發(fā)展。這就需要我們的開發(fā)商，第一要有這種互聯(lián)網(wǎng)思維；第二要把這些技術(shù)進行整合；第三要真正忠于這種生活方式。只有這樣，才能真正實現(xiàn)從土地開發(fā)、建筑開發(fā)到空間發(fā)展的價值，這不僅僅是轉(zhuǎn)型的問題，而實際上是整個社會發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。

 

第四，創(chuàng)新打造吸引核：主題樂園、大型演藝、新建古城、博覽會博物館聚集、酒店目的地、運動聚集

 

旅游吸引核是吸引人流、形成人氣、提升土地價值的關(guān)鍵，是將人搬運到旅游區(qū)的重要動力，是旅游消費產(chǎn)生的根源，其創(chuàng)新打造是旅游及度假地產(chǎn)最基礎(chǔ)、最本質(zhì)的核心工作。隨

 

著旅游的飛速發(fā)展以及游客需求的不斷翻新，旅游吸引核的內(nèi)涵也在不斷延伸。主題樂園、大型演藝、新建古城、博覽會、博物館、酒店綜合體、休閑運動項目等都可以作為旅游吸引核，關(guān)鍵是要符合旅游消費者的需求。

 

（本文作者 林峰 經(jīng)濟學(xué)博士，資深規(guī)劃與旅游地產(chǎn)專家，北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計院院長）