【課程背景】：

今天，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的機(jī)遇與壓力：

機(jī)遇：

1.技術(shù)趨勢：互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)，顛覆傳統(tǒng)行業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)；

2.社會趨勢：我國正處于城鎮(zhèn)化的中期，城鎮(zhèn)化過程還有20年；

3.政策趨勢：資源配置由市場決定，政府將退出市場，購買服務(wù)。

房地產(chǎn)行業(yè)已告別了十年暴利的“野蠻生長”，“下半場”的玩法將發(fā)生很大變化。所有的房地產(chǎn)企業(yè)重新回到一個起跑線。

壓力：

1.從行業(yè)看，宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，勢必擠壓房地產(chǎn)行業(yè)的利潤。利潤平均化是趨勢；

2.從市場看，房價已經(jīng)到了階段性高點(diǎn)，市場供過于求日趨嚴(yán)重；

3.從政策看，開發(fā)貸款，預(yù)售政策，土地增值稅，房產(chǎn)稅等政策變化。

土地盈利模式已經(jīng)過時，取而代之的是新的商業(yè)模式。

對房地產(chǎn)企業(yè)來講，這無異于二次創(chuàng)業(yè)。

開發(fā)商80%的問題出在運(yùn)作系統(tǒng)， 二次創(chuàng)業(yè)需要創(chuàng)新運(yùn)作系統(tǒng)

【課程時長】：

1—2天（6小時/天）

【大綱內(nèi)容】：

第一部分 系統(tǒng)創(chuàng)新：

根據(jù)近二十年對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的實(shí)踐、思考與總結(jié)，我們提出了管控鏈 、價值鏈和供應(yīng)鏈為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)操作系統(tǒng)。

這是開發(fā)商企業(yè)運(yùn)作必須具備的視野與能力。

房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作系統(tǒng)總成

——一級子系統(tǒng)

  ——二級子系統(tǒng)

    ——三級關(guān)鍵點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作系統(tǒng)常見問題解析

第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)與關(guān)鍵點(diǎn)詳解 :

一、企業(yè)管控創(chuàng)新：開發(fā)商的四基管控系統(tǒng)

管控系統(tǒng)的四個基本點(diǎn)：

v 開發(fā)商企業(yè)的資源配置（管好人）  架構(gòu)管理系統(tǒng)

v 開發(fā)商企業(yè)的系統(tǒng)運(yùn)營（管好事）  計劃管理系統(tǒng)

v 開發(fā)商企業(yè)的投入控制（管好投入）  成本管理系統(tǒng)

v 開發(fā)商企業(yè)的產(chǎn)出控制（管好產(chǎn)出）  績效管理系統(tǒng)

1.創(chuàng)新架構(gòu)管理

問題：開發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理，職責(zé)不清，扯皮推諉，效率低下， 管理成本高企等問題。怎么解決這些問題？

創(chuàng)新點(diǎn)：

v 以專業(yè)優(yōu)化組合配置資源配置

v 簡約、精細(xì)化架構(gòu)管理系統(tǒng)

要點(diǎn):

v 專業(yè)優(yōu)化組合

v 專業(yè)設(shè)置及組合

v 簡約管理架構(gòu)設(shè)計

v 職能工作細(xì)分

v 部門職能的工作清單

v 操作部門的接口

v 崗位責(zé)任系統(tǒng)

v 定崗定編

v 職務(wù)說明書

v 運(yùn)作權(quán)限系統(tǒng)

v 部門職責(zé)權(quán)限

v 各種審批流程

3.創(chuàng)新計劃管理

問題：開發(fā)商運(yùn)營中普遍存在工作銜接不暢，人員忙于奔命，效率低下，成本高企等問題。怎么解決問題？

創(chuàng)新點(diǎn)：

v 建立四級計劃系統(tǒng)

v 完善計劃管理機(jī)制

要點(diǎn)：

計劃體系的內(nèi)容：

v 一級計劃：戰(zhàn)略規(guī)劃及五年發(fā)展計劃

v 二級計劃：經(jīng)營計劃指標(biāo)、七大計劃系統(tǒng)（項(xiàng)目開發(fā)計劃、設(shè)計計劃、總體工程計劃、成本計劃、銷售計劃、資金計劃和管理計劃模板）

v 三級計劃：部門月度計劃模板

v 四級計劃：崗位個人周計劃

計劃的編制：

v 計劃主要節(jié)點(diǎn)的分層管理

v 主要節(jié)點(diǎn)之間標(biāo)準(zhǔn)工作周期

v 計劃的分解與運(yùn)行

v 計劃的監(jiān)控與考核

4.創(chuàng)新成本管理

問題：開發(fā)商普遍缺失成本管理系統(tǒng)，各種浪費(fèi)，極大地吞噬了項(xiàng)目的利潤。 怎么解決問題？

創(chuàng)新點(diǎn)：

v 建立全程、全員成本管理系統(tǒng)

v 市場倒推式的造價定位方法

要點(diǎn)：

v 建設(shè)前期成本控制

v 目標(biāo)成本與責(zé)任成本

v 成本控制指導(dǎo)書

v 建設(shè)過程成本控制

v 動態(tài)成本控制

v 建設(shè)后期的成本控制

v 結(jié)算、決算與成本考核

5.創(chuàng)新績效管理

問題：團(tuán)隊(duì)管理中普遍存在能力與動力不足，團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力低下，項(xiàng)目不能取得預(yù)期利潤等問題。怎么解決問題？

創(chuàng)新點(diǎn)：

v 過程與結(jié)果并重的雙重績效管理

v 量化簡單的績效考核指標(biāo)

要點(diǎn)：

v 項(xiàng)目績效考核

v 項(xiàng)目績效考核中的二次分配

v 項(xiàng)目績效考核指標(biāo)

v 骨干人員的長期激勵機(jī)制

v 月度目標(biāo)管理考核流程：

v 計劃考核指標(biāo)的量化

v 績效工資體系的建立

v 多元考核主體的考核辦法

二、項(xiàng)目運(yùn)營系統(tǒng)創(chuàng)新：6大增值點(diǎn)的項(xiàng)目價值鏈管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的六大價值增值點(diǎn)構(gòu)成項(xiàng)目的價值鏈，每個點(diǎn)都要為項(xiàng)目增值。

1.創(chuàng)新項(xiàng)目決策

問題：傳統(tǒng)拿地的風(fēng)險在于項(xiàng)目能否賺錢基本取決于房價上漲。怎么解決問題？

創(chuàng)新點(diǎn)：

v 投資決策系統(tǒng)

v 投資分析模型

要點(diǎn)：

v 項(xiàng)目論證管理流程

v 項(xiàng)目初步設(shè)計分析

v 項(xiàng)目成本估算方法

v 土地的投資價值

2.創(chuàng)新項(xiàng)目策劃

問題：策劃報告普遍嚴(yán)重脫離市場和成本要求。沒有可操作性。怎么解決問題？

創(chuàng)新點(diǎn)：

v 四維項(xiàng)目策劃系統(tǒng)

要點(diǎn)：

v 項(xiàng)目策劃管理流程

v 客戶定位（客戶細(xì)分與需求調(diào)研）

v 造價定位及項(xiàng)目成本測算

v 產(chǎn)品定位（項(xiàng)目主題及物業(yè)發(fā)展建議）

v 項(xiàng)目運(yùn)營定位

v 項(xiàng)目策劃任務(wù)書

v 四維項(xiàng)目策劃

v 客戶定位（客戶是誰，需要什么）

v 造價定位（客戶支付能力，造價標(biāo)準(zhǔn)）

v 產(chǎn)品定位（項(xiàng)目核心問題，做什么產(chǎn)品）

v 運(yùn)營定位（項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏，經(jīng)營目標(biāo)）

3.創(chuàng)新設(shè)計管理

問題：很多開發(fā)商只有設(shè)計委托，沒有設(shè)計管理。怎么解決問題？

創(chuàng)新點(diǎn)：

v 三度設(shè)計管理系統(tǒng)

要點(diǎn)：

v 設(shè)計委托管理流程

v 設(shè)計任務(wù)書

v 設(shè)計評審及優(yōu)化

v 設(shè)計跟蹤服務(wù)

v 設(shè)計變更

4.創(chuàng)新工程管理

問題：甲方不會作甲方，造成進(jìn)度失控、質(zhì)量失控、成本失控。怎么解決問題？

創(chuàng)新點(diǎn)：

v 甲方工程關(guān)鍵點(diǎn)管理系統(tǒng)

v 甲方工程管理的角色  

要點(diǎn)：

v 甲方工程部的角色與作用

v 工程管理流程

v 工程管理指導(dǎo)書及工程管理標(biāo)準(zhǔn)

v 甲方現(xiàn)場管理十大關(guān)鍵點(diǎn)

v 客戶敏感質(zhì)量問題的防治

v 物業(yè)移交管理

v 保修期內(nèi)的維修管理

5.創(chuàng)新營銷管理

問題：銷售服務(wù)不到位，是買方市場銷售的基本問題。怎么解決問題？

創(chuàng)新點(diǎn)：

v 服務(wù)營銷系統(tǒng)

v 一站式銷售服務(wù)

要點(diǎn)：

v 營銷策劃管理

v 案場內(nèi)部管理

v 銷售服務(wù)管理

v 銷售價格管理

v 銷售費(fèi)用管理

v 客戶事務(wù)管理

v 銷售變更的管理

6.創(chuàng)新客戶管理

問題：開發(fā)商普遍輕視客戶管理，既丟了財，也丟了人。怎么解決問題？

創(chuàng)新點(diǎn)：

v 三位一體的客戶服務(wù)系統(tǒng)

v 客戶資源管理與經(jīng)營

要點(diǎn)：

v 客戶滿意度提升計劃

v 產(chǎn)品服務(wù)

v 銷售服務(wù)

v 物業(yè)服務(wù)

v 客戶俱樂部運(yùn)作

三、外包管理創(chuàng)新：開發(fā)商的供應(yīng)鏈管理

問題：不會管理外包供方，不能借力賺錢是開發(fā)商普遍存在的短板。怎么解決問題？

創(chuàng)新點(diǎn)：

v 供應(yīng)鏈管理系統(tǒng)

要點(diǎn)：

外包管理流程

招投標(biāo)管理

v 招投標(biāo)管理流程

v 工程采購招投標(biāo)

v 甲供材設(shè)采購招投標(biāo)

外包業(yè)務(wù)任務(wù)書

v 項(xiàng)目策劃任務(wù)書

v 設(shè)計委托任務(wù)書

v 工程管理指導(dǎo)書

v 營銷策劃任務(wù)書

外包合同

v 設(shè)計類合同

v 工程類合同

v 營銷類合同

外包成果評審

v 各類外包評審的流程

v 各類外包評審的標(biāo)準(zhǔn)

v 各類外包成果的驗(yàn)收