萬科今年上半年僅開工468萬平米，同比下滑較大，遠遠低于業(yè)內同行和投資者預期。同為房地產龍頭企業(yè)的保利去年新開工面積與萬科相當，但今年上半年已經大幅超過萬科，今年以來月度 銷售 金額也已經多次超過萬科。

 

    萬科全年計劃新開工1328萬平米，由此可以判斷公司在下半年將會加快新開工節(jié)奏。今年以來，萬科質量門頻出，尤其是精裝修項目問題多多，萬科對于質量的管理應該放到更優(yōu)先的位置，放緩開發(fā)進度，優(yōu)先保證工程質量，在消費者中重塑口碑。

 

    今年以來，萬科一系列質量誠信事件“井噴”。淡出萬科已經兩年、在哈佛游學的王石突然回國表示：即使1%的差錯，對消費者就是100%。由此可以看出，一向穩(wěn)健的董事長王石和總裁郁亮在發(fā)展戰(zhàn)略、管理風格上也有明顯不同。在5月11日的股東大會上王石明確表示，萬科現(xiàn)今已是世界最大的房地產公司，大家要做好準備，萬科可能會因質量而淪為老二老三。

 

    中國自上世紀90年代實行住房貨幣化變革 以來，在近20年的地產發(fā)展中，雖然政府進行過幾次宏觀調控，房價也曾出現(xiàn)過短期上下波動，但明顯的周期性波動到目前為止尚未出現(xiàn)過。包括萬科、保利、恒大等龍頭企業(yè)在內的地產企業(yè)也沒有經歷過一次真正意義的市場洗禮。

 

    作為資金密集型行業(yè)，地產企業(yè)的最大風險是資金斷鏈。2008年中國房地產也經歷過一次調整，當時不少 房地產企業(yè) 處于資金斷鏈邊緣。但2008年底政府推出4萬億的超大規(guī)模救市計劃和超級寬松的信貸政策，2009年房地產業(yè)迅速回暖，很多瀕臨死亡的企業(yè)起死回生，得以幸存，地產行業(yè)并未出現(xiàn)大調整和洗牌。

 

    在上述的歷史背景下，中國房地產企業(yè)的發(fā)展壯大更多的是得益于地產行業(yè)的大發(fā)展，從中誕生的一批龍頭企業(yè)也并非全是競爭優(yōu)勢充分體現(xiàn)的結果。2011年中國開始實行史上最嚴厲的房地產調控政策，在 北京 、上海等一線城市，限購等政策的施行，使得除剛性需求之外，原來所占銷售比例巨大的投資需求被嚴格控制， 房地產行業(yè) 由原先的暴利模式逐步進入“薄利多銷”模式。

 

    譚小芳老師稱，無論從購買者還是開發(fā)商都沒有進入依賴品牌、質量、 營銷 、服務形成銷售的殘酷競爭階段，地段、價格成為銷售的首要因素。在上述的歷史背景下，中國房地產企業(yè)的發(fā)展壯大更多的是得益于地產行業(yè)的大發(fā)展，從中誕生的一批龍頭企業(yè)也并非全是競爭優(yōu)勢充分體現(xiàn)的結果。

 

    精裝修房工序復雜，對管理的要求更高。它雖然會提高毛利率，但是也會降低結算周期。王石時代的萬科堅持的一直是高周轉模式，而不是高毛利率模式。精裝修項目與之前的萬科有明顯的不同。對于近期頻發(fā)的質量門事件，萬科總裁郁亮曾表示：萬科去年交了4.4萬多套裝修房，這是很大的量，裝修房涉及的工序特別多。這是一個很大的坎，萬科必須過這一關。