房地產(chǎn)企業(yè) 想要輕易獲得銀行貸款的時(shí)代似乎已經(jīng)結(jié)束了，央行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)30個(gè)省市自治區(qū)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中有55%的資金直接來(lái)自銀行系統(tǒng)，另外的自籌資金主要由商品房 銷售 收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款，按首付30%計(jì)算，企業(yè)自籌資金中有大約70%來(lái)自銀行貸款，銀行給予房地產(chǎn)企業(yè)的貸款已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，銀行已經(jīng)清楚地意識(shí)到了自身的風(fēng)險(xiǎn)，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)將在 資本市場(chǎng) 上另謀出路。
在我國(guó)，房地產(chǎn)金融理論的概念似乎沒(méi)有深入人心，這源于 房地產(chǎn)行業(yè) 在之前數(shù)十年發(fā)展中沒(méi)有受過(guò)較大的金融波折，房地產(chǎn)企業(yè)一直依賴債務(wù)性融資獲得峰回路轉(zhuǎn)的機(jī)會(huì)。然而，在成交量下滑、銀行金融政策緊縮的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)資本壓力能否依然笑傲江湖呢？
答案是并不樂(lè)觀，2011年以來(lái)， 金融市場(chǎng) 利率不斷上升，很多銀行在中長(zhǎng)期貸款市場(chǎng)上拍賣信貸額度，貸款發(fā)放的利率往往較基準(zhǔn)利率上浮20%左右。另外SHIBOR的隔夜利率從去年12月初的1.9%左右上升到2011年1月底的7.7%左右，呈現(xiàn)出資金面緊張的態(tài)勢(shì)。
從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)來(lái)看，融資渠道相對(duì)還是比較單一的。除了銀行貸款就是自籌資金，大多企業(yè)自籌資金的模式是通過(guò)民間借貸，其融資成本高達(dá)20%以上，在當(dāng)前房?jī)r(jià)下挫的態(tài)勢(shì)下，高額的融資成本無(wú)疑是一塊巨大的雞肋。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須在融資渠道上進(jìn)行探索與拓寬，尋找適合自身發(fā)展的融資模式。
目前我國(guó)房地產(chǎn)具有可行性的融資模式主要由債務(wù)性融資與權(quán)益性融資兩大類構(gòu)成。
債務(wù)性融資是以到期償還本息的模式為主，其融資渠道包括銀行貸款、債券融資和債務(wù)式信托。由于我國(guó)房地產(chǎn)過(guò)于依賴銀行借貸，借貸比例遠(yuǎn)超于房地產(chǎn)總投資40%的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)企業(yè)要想輕易獲得銀行貸款幾乎是不可能了。因此，對(duì)于資金緊張，民間融資無(wú)法滿足龐大的資本需求時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮債券融資與信托融資渠道。債券與信托融資具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。一是可以引入海外基金來(lái)完成項(xiàng)目的前期建設(shè)，使項(xiàng)目符合銀行貸款條件，對(duì)融資渠道的整合包裝有推動(dòng)作用；二是結(jié)算靈活，可以以固定回報(bào)的方式，以股權(quán)投資方式進(jìn)入項(xiàng)目公司，同時(shí)條件成熟可以包裝項(xiàng)目 上市 ，2011年一些在香港上市的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商便紛紛發(fā)行海外債券、票據(jù)及信托、基金。但是債券融資與信托融資更多的是適合大型房地產(chǎn)公司，因?yàn)橐皇莻c信托融資的門檻較高，《公司法》規(guī)定國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行債券資格，并對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制；二是債券與信托融資的成本較高，以恒大地產(chǎn)為例，今年1月14日發(fā)行的5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，在2010年1月和4月恒大先后兩次發(fā)行共13.5億美元債券時(shí)的利率竟高達(dá)13%。
有統(tǒng)計(jì)顯示，2010年全年，共有18家房企在港進(jìn)行融資，占香港主要內(nèi)地房地產(chǎn)股票的一半左右，集資總金額高達(dá)765億元，較2009年的375.4億元大幅增加104%。但海外融資成本一路走高，有的房企融資成本高達(dá)15%。所以債券與信托融資更適合大型上市企業(yè)與優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)，而對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)有些望塵莫及。
權(quán)益融資是房地產(chǎn)企業(yè)在資本吃緊的情況下，通過(guò)擴(kuò)大企業(yè)的所有權(quán)益來(lái)吸引新的投資者，投資者以入股的方式注入開(kāi)發(fā)資金獲取相應(yīng)的開(kāi)發(fā)收益，包括企業(yè)合作開(kāi)發(fā)、權(quán)益式信托和房地產(chǎn)基金。對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果資本到了無(wú)法周轉(zhuǎn)的時(shí)候或許可以考慮權(quán)益性融資渠道。目前國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始了項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)與股權(quán)合作開(kāi)發(fā)模式，這其中有中小房地產(chǎn)企業(yè)，也有很多大型房地產(chǎn)企業(yè)，如綠城房產(chǎn)在2009年37個(gè)土地項(xiàng)目中，有24個(gè)是通過(guò)合作開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)項(xiàng)目合作來(lái)解決資金壓力與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將成為未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)，尤其在城市綜合體開(kāi)發(fā)與大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上更為突出。
另外，房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)也將成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要標(biāo)志。在兩年前的金融危機(jī)中，浙江南都地產(chǎn)以40億身價(jià)被萬(wàn)科并購(gòu)，成立了浙江萬(wàn)科南都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司來(lái)開(kāi)發(fā)浙江及上海市場(chǎng)。此后萬(wàn)科加大了并購(gòu)步伐，僅2010年就有20多筆收購(gòu)案例。同樣作為房地產(chǎn)領(lǐng)頭企業(yè)的金地集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)也不甘示弱，紛紛加快了收購(gòu)的速度，2010年金地集團(tuán)收購(gòu)了東莞市金地寶島房地產(chǎn)有限公司20%股權(quán)和珠海市和嘉達(dá)投資咨詢有限公司51%的股權(quán)。恒大地產(chǎn)的全資子公司盛譽(yù)(BVI)有限公司以19億元收購(gòu)佳兆業(yè)集團(tuán)旗下的廣州商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目佳兆業(yè)廣場(chǎng)。根據(jù)國(guó)內(nèi) 私募 機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2010年度，房地產(chǎn)行業(yè)共完成84起并購(gòu)案例，并購(gòu)金額為169.2億元。而2011年房地產(chǎn)并購(gòu)速度更是加劇，截至2011年3月10日，逾30家房地產(chǎn)上市公司公布對(duì)外投資及收購(gòu)方案，涉及交易金額高達(dá)約300億元。房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)的案例中，一般都是房地產(chǎn)行業(yè)巨頭對(duì)小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、在建項(xiàng)目或物業(yè)管理公司的收購(gòu)。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)的資本渠道成了房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的空間。
一個(gè)個(gè)融資渠道正在被先行者發(fā)現(xiàn)。萬(wàn)科、富力、恒大、綠城、雅居樂(lè)、碧桂園、龍湖等房企演繹了一幕幕資本傳奇。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性回歸是必然趨勢(shì)，在這個(gè)過(guò)程中將有很多中小房企被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，生存下來(lái)的企業(yè)將向規(guī)?；?zhàn)略化、品牌化方向發(fā)展，但不管往哪一個(gè)方向發(fā)展，資本是這個(gè)產(chǎn)業(yè)的永恒門檻，房地產(chǎn)企業(yè)要想在融資模式上有所突破并能成功地駕馭各渠道的發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)，需要補(bǔ)足房地產(chǎn)金融這門關(guān)鍵的課程。
（鄭榮華 作者為資深財(cái)經(jīng)評(píng)論人）
